hľadaj na refresheri

Chceš dostávať notifikácie aj na tomto zariadení?
Dnes populárne články
Bankové prevody do pár sekúnd začnú na Slovensku fungovať už o pár dní. Začnú s nimi tri banky Bankové prevody do pár sekúnd začnú na Slovensku fungovať už o…
Vyše 4-tisíc nových bytov a množstvo kancelárskych priestorov. Takto bude vyzerať bratislavský downtown Vyše 4-tisíc nových bytov a množstvo kancelárskych priestorov.…
Stĺpček Jakuba Dovčíka: Elizabeth Holmesová ako typický znak, nie chyba v systéme Stĺpček Jakuba Dovčíka: Elizabeth Holmesová ako typický znak,…
Marketér roka Juraj Pobjecký: Kampaň počas Tour de France zviditeľnila slovenskú značku Isadore. Vlani vyvážala do 73 krajín sveta Marketér roka Juraj Pobjecký: Kampaň počas Tour de France…
Home office vs. kancelária. Toto sú rady, aby tím dosahoval výsledky a zamestnanci boli spokojní Home office vs. kancelária. Toto sú rady, aby tím dosahoval…
Cena investičného alkoholu rastie v priemere o 10 až 15 % ročne. Koľko sa dá zarobiť pri kúpe whisky či prémiového vína? Cena investičného alkoholu rastie v priemere o 10 až 15 % ročne.…
Kultúra - Architektúra

Profesionálny aktivista môže byť pre developera pomocou. Mestá by nemali podceňovať územný plán, tvrdí šéf developmentu MiddleCapu

„Mesto by však nemalo hovoriť, čo je kde dnes. Malo by napríklad povedať, že na mieste, kde je dnes parkovisko, chce mať park,“ opisuje Tomáš Jurdák, šéf developmentu MiddleCap Real Estate.

Vladimíra Púpavová
22. marec 2021, 9:32 Čas čítania: 15:06
Zdieľať
Uložiť Uložené
Zdieľať Zdieľať článok
Profesionálny aktivista môže byť pre developera pomocou. Mestá by nemali podceňovať územný plán, tvrdí šéf developmentu MiddleCapu
Zdroj: MiddleCap Real Estate
Kultúra - Architektúra
0
Vladimíra Púpavová
22. marec 2021, 9:32
Čas čítania: 15:06

Profesionálny aktivista môže byť pre developera pomocou. Mestá by nemali podceňovať územný plán, tvrdí šéf developmentu MiddleCapu

„Mesto by však nemalo hovoriť, čo je kde dnes. Malo by napríklad povedať, že na mieste, kde je dnes parkovisko, chce mať park,“ opisuje Tomáš Jurdák, šéf developmentu MiddleCap Real Estate.

Vladimíra Púpavová
22. marec 2021, 9:32
Čas čítania: 15:06
Zdieľať
Uložiť Uložené
Zdieľať Zdieľať článok
Profesionálny aktivista môže byť pre developera pomocou. Mestá by nemali podceňovať územný plán, tvrdí šéf developmentu MiddleCapu
Zdroj: MiddleCap Real Estate
Odoberať newsletter REFRESHERu
10 najlepších člankov Refresheru, raz za týždeň. Ak ťa emaily prestanú baviť, tak ich kedykoľvek zrušíš. Zadaním emailu súhlasíš s podmienkami portálu.
Sleduj Disrupter, nech ti nič neujde z podnikateľského sveta:
disruptersk na Instagrame
Disrupter SK na LinkedIn

V Bratislave zrekonštruovali dve kľúčové historické pamiatky, za ktoré si vyslúžili ocenenia. Spilkou aj projektom Gorkého 4 Offices si vyslúžili povesť kvalitného developera. Teraz stoja pred zásadnou výzvou. Pripravujú prvý ostro sledovaný development, ktorý nahradí neslávne známy skelet Yosarie Plaza, ktorý Bratislavčania poznajú ako tzv. Hirošimu. Na pomoc si prizvali prestížne pražské štúdio Jakub Cigler Architekti a prisľúbili viac zelene. V pláne je aj obnova Papánkovho námestia. 

 

„Stále si myslím, že Slovensku chýba odvaha a ambície. Hlavne Bratislava je európske mesto a na to by sa nemalo zabúdať. Nie je to žiadna provincia,“ hovorí v rozhovore pre REFRESHER Tomáš Jurdák, šéf developmentu a partner v spoločnosti MiddleCap Real Estate. 

 

V posledných týždňoch rezonuje téma aktivizmus verzus developeri. Podľa hlavy medzinárodného developera je táto téma nesprávne nastavená. 

 

„Ak sa aktivista dlhodobo venuje téme, pozná požiadavky skupiny ľudí a riešenia, ktoré sa osvedčili inde, môže byť pre developera pomocou. Developer chce byť v konečnom dôsledku komerčne úspešný. Jeho projekt teda musí odzrkadľovať potreby zákazníkov, ale aj širokej verejnosti, pretože ho tvorí vo verejnom priestore,“ opisuje Tomáš Jurdák. 

 

Ten v minulosti rozbiehal zahraničný development pre iného slovenského developera, no manažoval aj úspešný vstup MiddleCapu do Londýna. Dnes stojí pred nájdením prvého projektu v Berlíne. Tomáš Jurdák v rozhovore vysvetľuje, ako sa etabluje v zahraničí a v čom je tamojšia výstavba iná ako na Slovensku. 

 

V tomto článku si prečítaš:
  • Ako prebieha developerský vstup do zahraničia.
  • Ako si developeri vyberajú pozemky a projekty, do ktorých chcú investovať. 
  • Prečo Slovensku chýba vízia a čo by sa malo naučiť od zahraničia.
  • Prečo sú pre developerov profesionálni aktivisti dôležití.
  • Kam plánuje MiddleCap Real Estate expandovať v rámci Slovenska.
  • Čo všetko čaká projekt Yosaria Plaza, známy ako ružinovská Hirošima.

 

V Bratislave ste rekonštruovali projekty Gorkého 4 a Spilku. Boli to ešte citlivejšie projekty, pretože išlo o kultúrne pamiatky v centre mesta na dôležitých miestach. Vnímali ste tlak?

Pri kultúrnych pamiatkach je vždy dôležitá aktívna komunikácia s pamiatkovým úradom. Citlivá časť spočíva v nájdení správnej miery medzi tým, v čom spočíva pamiatková hodnota objektu, a tým, čo je v ňom navyše a nemá zmysel to zachovať. Okrem aktívnej komunikácie a stretnutí s pamiatkarmi je potrebná aj dôsledná príprava v projektovej fáze. Pamiatkari musia byť prítomní, pretože pamiatka je vždy plná prekvapení.

 

Keď sa začnú práce, objavujete nové a nové veci. To, čo bolo odsúhlasené, je potrebné aktualizovať a prispôsobiť tomu, čo sa na stavbe reálne odohráva. Spilku ani Gorkého sme však nevnímali kontroverzne. Bola to dobrá spolupráca a oba projekty majú excelentný výsledok. Projekt Gorkého bol pred dvomi rokmi ocenený CIJ Awards ako najlepšie zrekonštruovaná pamiatka. Sú to krásne projekty a sme radi, že sme ich mohli realizovať.

 


Premýšľali ste, že by ste sa opäť venovali pamiatkam? Na Slovensku je stále dosť budov, ktoré majú historickú hodnotu, niektoré však sú v katastrofálnom stave.Problémom pri pamiatkach nie je technická stránka rekonštrukcie, ale ich funkčné využitie. Ak sa pamiatka zrekonštruuje len preto, aby sa zrekonštruovala, ale nebude mať v sebe život, do troch rokov začne znova upadať. Najnáročnejšie je nájsť im novú funkciu a účel. Spilka si aj osem mesiacov po dokončení stále hľadá svojich nájomníkov. Je to krásny priestor, ale nie každá firma cíti, že tam chce pracovať. Šesťmetrové stropy nemusia vyhovovať každému.

 

Vyhlásiť napríklad Istropolis za pamiatku sa dá, ale nemá to zmysel bez toho, aby sa našlo jeho ďalšie poslanie. Opraviť ho za štátne peniaze, zakonzervovať a čakať, že sa raz niečo stane, nestačí. Istropolis mal posledných 20 rokov šancu žiť, ale nežil. Som za zachovanie každej budovy, ak má zmysluplnú náplň.

Pôvodný stav Spilky pred rekonštrukciou a budova po rekonštrukcii. Zdroj: MiddleCap Real Estate


Vy sám ste architektom a máte medzinárodné skúsenosti. V minulosti ste viedli aj iný developerský tím v zahraničí. Ako sa človek dostane na cudzí trh?V mojom konkrétnom prípade bola tá cesta tak trochu svojská. Po skončení vysokej školy som sa dlhodobo pohyboval v medzinárodnom prostredí. Kedysi som vlastnil hostel v Bratislave a s cudzincami som sa stretával denne. Za mnohými z nich som cestoval do zahraničia. Keď som sa začal profesionálne venovať developmentu, hneď na začiatku kariéry som bol vo Veľkej Británii a potom nejaký čas v Rusku. Medzinárodné prostredie bolo pre mňa teda prirodzené.

 

Keď mi veľký slovenský developer, ktorý sa snažil expandovať do zahraničia, dal možnosť, aby som otvoril pobočku, bol to pre mňa prirodzený krok. Expanzie do zahraničia niekedy nevyjdú; či už narazia na limitované zdroje, alebo znalosti. Profesionalita a kapacity spomínaného veľkého developera však umožňovali rozvoj. Podarilo sa mu expandovať preto, lebo firma mala mimoriadne množstvo znalostí a odborníkov. Tým dosahuje špičkový produkt a zároveň má dostatok zdrojov, aby mohol expanziu podporiť už od začiatku. Neexistovali preto žiadne bariéry úspešnej expanzie.

 


Ako prebieha vstup na nový trh?Vysvetlím to na príklade. Momentálne vstupujeme na nemecký trh. Len štúdiom trhu sme v rokoch 2019 a 2020 strávili približne šesť až deväť mesiacov. Sledovali sme, aké projekty sa stavajú a čo sa na trhu deje. Študovali sme ekonomické dáta, ale aj právne a daňové prostredie Nemecka. Naši právnici zisťovali, ako tam funguje nákup a predaj nehnuteľností.

 

Keď sme po šiestich mesiacoch zistili, že nemecký trh je pre nás atraktívny z hľadiska makroekonómie i lokálnych developerských podmienok, začali sme rozhovory s potenciálnymi zamestnancami, ktorí nás na ňom budú reprezentovať a cez sieť svojich kontaktov prinášať prvé projekty. Musel to teda byť niekto, kto trh dokonale pozná a projekty na ňom už realizoval. Celá príprava vstupu na trh teda môže trvať až 12 a viac mesiacov.

Zrekonštruovaná Gorkeho 4 Offices. Zdroj: MiddleCap Real Estate


Čo predchádza samotnej realizácii projektu?Keď sa projekt dostane na náš stôl, najprv ho preveríme po komerčnej stránke, aby sme zistili, či ho dokážeme zrealizovať – dostať povolenia, postaviť ho a na konci predať. Po komerčnej časti kontrolujeme technickú stránku. Zisťujeme, aké sú tam zakladajúce podmienky, aká konštrukcia sa dá použiť, či nebudeme tieniť susedom, a overujeme si prípadné obmedzenia, napríklad vzhľadom na blízkosť letiska.

 

Nasleduje kontrola právnych a daňových podmienok, aby sme projekt dokázali zrealizovať bez budúcich bremien. Keď máme komerčnú, technickú a daňovo-právnu časť za sebou, s projektom ideme na náš rozhodovací orgán – na dozornú radu –, ktorý ho schvaľuje. Až 80 percent rozhodnutia je založených na číslach. Ide o to, či dokážeme projekt zrealizovať tak, aby nám priniesol zisk.

 

 

Zvyšných 20 percent tvoria emócie. Je to skôr veselá debata o tom, či sa nám páči, či je v dobrej lokalite alebo či sa do nej hodia stromy, ktoré tam chceme vysadiť. Niektoré projekty máme radi od začiatku, pri iných vieme, že aj keby sme ich kúpili, nezačneme ich mať radi. Ak je projekt schválený, ide sa za predávajúcim a začne sa niekoľkomesačné vyjednávanie o cene a rokovanie o prevzatí. Až potom sa začína skutočná realizácia.


Znamená to, že „škaredú“ budovu by ste nerobili?MiddleCap sa mimoriadne sústreďuje na to, aby bola budova dobrá pre jej užívateľa. Sme možno jediná firma, ktorá dáva okná na toalety alebo na schodiská. Pri každej budove sa to urobiť nedá, my však nekúpime projekt, ktorý by nevyhovoval našim požiadavkám. Veľmi prísne kritériá máme aj pri trvalej udržateľnosti a vplyve na životné prostredie. Snažíme sa obmedzovať našu uhlíkovú stopu a stavať v súlade s požiadavkami udržateľnosti v najvyššej možnej miere. Ak to nedokážeme splniť, do projektu nejdeme.

 

Peniaze, ktoré investujeme, si však požičiavame z banky a musíme jej ich vrátiť, pričom chceme dosiahnuť nejakú úroveň zisku. Projekt preto musí spĺňať naše kritériá aj z tohto hľadiska. Každý schválený projekt má teda tri kľúčové piliere: kvalitu pre užívateľov budovy, udržateľnosť z hľadiska vplyvu na životné prostredie a ziskovosť pre našu spoločnosť.

Budova Spilky. Zdroj: MiddleCap Real Estate


V posledných týždňoch zarezonovala kauza výrubu 85 stromov na Drotárskej ulici v Bratislave, ktorá podnietila „nahý protest“ a otvorila diskusiu o vzťahu developerov k životnému prostrediu. Hoci dnes sú mnohé projekty po tejto stránke veľmi kvalitné, veľa ľudí developerom stále nerozumie. Prečo sa im nedarí presvedčiť verejnosť?Na Slovensku je veľký problém rozlíšiť strategické plánovanie od povoľovania projektov. Mestá a obce by sa mali veľmi dôsledne sústreďovať na to, aby plánovali strategicky. Ak chcú napríklad niekde zachovať stromy, v územnom pláne by mala byť táto zelená lokalita jasne vyznačená ako miesto, kde sa nedá stavať. Potom budú územný plán dôsledne dodržiavať všetci občania, firmy aj developeri. Zaznamenanie strategických cieľov v územnom pláne zvyšuje ich vymožiteľnosť.

 

Ak však platný územný plán na parcele umožňuje stavať, mesto nemôže len tak prísť a developerovi odkázať, že sa mu to nepáči a radšej by tam zachovalo stromy. Chyba sa stala ešte pred povolením. V územnom pláne malo byť zelené políčko. To však mesto neurobilo, a tak v ďalšej fáze nemalo právny nástroj, aby mohlo developera zastaviť. Stromy teda vyrúbal legálne, pretože neexistoval právny základ, ktorý by mu v tom bránil.

Článok pre predplatiteľov REFRESHER+61% článku dočítajú len členovia REFRESHER+ klubu. Pridaj sa k nám a čítaj bez obmedzení.61% článku dočítajú len členovia REFRESHER+ komunity. Pridaj sa k nám a čítaj bez obmedzení.
PRIDAJ SA K PREDPLATITEĽOMUŽ MÁM PREDPLATNÉ: PRIHLÁSIŤ SA
alebo Odomkni článok cez SMS
Pošli SMS na 8877 s textom CLANOK 96035 a dočítaj tento článok.
Cena SMS za otvorenie článku je 3,50 € s DPH. Ako to funguje?
POSLAŤ SMS

Čo sa dozvieš po odomknutí?

  • Prečo Slovensku chýba vízia a čo by sa malo naučiť od zahraničia.
  • Prečo sú pre developerov profesionálni aktivisti dôležití.
  • Kam plánuje MiddleCap Real Estate expandovať v rámci Slovenska.
  • Čo všetko čaká projekt Yosaria Plaza, známy ako ružinovská Hirošima.

Upozorniť na chybu. Ak si našiel nedostatok v článku alebo máš pripomienky, daj nám vedieť.
Náhľadový obrázok: MiddleCap Real Estate
NAHOR
Zdieľať
Uložiť Uložené
Zdieľať Zdieľať článok
Dostávaj najlepší obsah mailom
Nestíhaš všetko sledovať? Pošleme ti do schránky najčítanejší a najlepší obsah.
Žiadny spam. Kedykoľvek sa môžeš z odberu odhlásiť.
Posielať email
Najčítanejšie články
Teraz
24 hod
7 dní
30 dní
Viac z témy kultúra
Viac článkov
Sponzorované články
Viac článkov
Mohlo by ťa zaujímať
Prejsť na úvodnú stránku
Dnes populárne články
Bankové prevody do pár sekúnd začnú na Slovensku fungovať už o pár dní. Začnú s nimi tri banky Bankové prevody do pár sekúnd začnú na Slovensku fungovať už o pár…
Vyše 4-tisíc nových bytov a množstvo kancelárskych priestorov. Takto bude vyzerať bratislavský downtown Vyše 4-tisíc nových bytov a množstvo kancelárskych priestorov. Takto…
Stĺpček Jakuba Dovčíka: Elizabeth Holmesová ako typický znak, nie chyba v systéme Stĺpček Jakuba Dovčíka: Elizabeth Holmesová ako typický znak, nie…
Marketér roka Juraj Pobjecký: Kampaň počas Tour de France zviditeľnila slovenskú značku Isadore. Vlani vyvážala do 73 krajín sveta Marketér roka Juraj Pobjecký: Kampaň počas Tour de France…
Home office vs. kancelária. Toto sú rady, aby tím dosahoval výsledky a zamestnanci boli spokojní Home office vs. kancelária. Toto sú rady, aby tím dosahoval výsledky…
Cena investičného alkoholu rastie v priemere o 10 až 15 % ročne. Koľko sa dá zarobiť pri kúpe whisky či prémiového vína? Cena investičného alkoholu rastie v priemere o 10 až 15 % ročne.…
Domov
Zdieľať
Diskusia
Hľadať
Viac
Zapni upozornenia a už ti nič neujde!

Chceš vedieť čo sa deje a mať prehľad? Dostávaj upozornenia o najhorúcejších správach na Refresheri.

(Príklady: Horel Notre Dame, Zomrel Mac Miller, Trailer na Avengerov)
(Príklady: Sagan skončil prvý, Nový zákon s vplyvom na moderných ľudí, Dnes nás čaká zatmenie slnka)
Ak chceš, aby sme ti poslali takmer všetky novinky, vyber túto možnosť.
Zatvoriť